جني الأموال من الاستثمار العقاري

عندما يتعلق الأمر بجني الأموال من الاستثمار العقاري ، لا يوجد سوى عدد قليل من الطرق للقيام بذلك. على الرغم من أن المفاهيم سهلة الفهم ، فلا تنخدع بالتفكير في إمكانية تنفيذها وتنفيذها بسهولة. يمكن أن يساعد فهم أساسيات العقارات المستثمرين على العمل لزيادة أرباحهم. تمنح العقارات المستثمرين فئة أصول أخرى للمحفظة ، وتزيد من التنوع ، ويمكن أن تحد من المخاطر إذا تم التعامل معها بشكل صحيح.

هناك ثلاث طرق أساسية يمكن للمستثمرين من خلالها جني الأموال من العقارات:

1. زيادة في قيمة الممتلكات
2. دخل الإيجار الذي يتم تحصيله عن طريق تأجير العقار للمستأجرين
3. الأرباح الناتجة عن النشاط التجاري الذي يعتمد على العقار

بالطبع ، هناك دائمًا طرق أخرى للربح بشكل مباشر أو غير مباشر من الاستثمار العقاري ، مثل تعلم التخصص في مجالات أكثر سرية مثل شهادات الامتياز الضريبي. ومع ذلك ، فإن العناصر الثلاثة المذكورة أعلاه تمثل الغالبية العظمى من الدخل السلبي - والثروات النهائية - التي تم تحقيقها في صناعة العقارات.

زيادة قيمة العقار

أولاً ، من المهم أن تفهم أن قيم الممتلكات لا تزيد دائمًا. يمكن أن يصبح هذا النقص في زيادة الأصول واضحًا بشكل مؤلم خلال فترات مثل أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينيات ، والسنوات 2007-2009 عندما انهار سوق العقارات. في الواقع ، في كثير من الحالات ، نادرًا ما تتغلب قيمة العقارات على التضخم - الزيادة في متوسط ​​الأسعار في الاقتصاد.

على سبيل المثال ، إذا كنت تمتلك عقارًا بقيمة 500000 دولار وكان معدل التضخم 3٪ ، فقد يتم بيع عقارك بمبلغ 515000 دولار (500000 دولار × 1.03٪) ، لكنك لست أغنى مما كنت عليه في العام الماضي. أي أنه لا يزال بإمكانك شراء نفس الكمية من الحليب والخبز والجبن والزيت والبنزين والسلع الأخرى (صحيح أن الجبن قد ينخفض ​​هذا العام والبنزين يرتفع ، لكن مستوى معيشتك سيظل كما هو تقريبًا). والسبب هو أن مكاسب 15000 دولار لم تكن حقيقية. كانت اسمية ولم يكن لها تأثير حقيقي لأن الزيادة كانت بسبب التضخم العام.

التضخم والاستثمار العقاري

عندما يحدث التضخم ، يكون للدولار قوة شرائية أقل. ويحدث ذلك لأن الحكومة تضطر إلى إنشاء نقود مطبوعة عندما تنفق أكثر مما تنفقه من الضرائب. وكل شيء آخر متساوٍ ، بمرور الوقت ، ينتج عن كل الدولار يفقد قيمته ويصبح أقل مما كان عليه في الماضي.

تتمثل إحدى الطرق التي يمكن بها لأذكى مستثمري العقارات في جني الأموال من العقارات في الاستفادة من موقف يبدو أنه يظهر كل بضعة عقود. يفعلون ذلك عندما يُتوقع أن يتجاوز التضخم معدل الفائدة الحالي للديون طويلة الأجل. خلال هذه الأوقات ، قد تجد أشخاصًا على استعداد للمقامرة عن طريق شراء العقارات ، واقتراض الأموال لتمويل الشراء ، ثم انتظار زيادة التضخم .

مع ارتفاع التضخم ، يمكن لهؤلاء المستثمرين سداد الرهون العقارية بالدولار الذي يساوي أقل بكثير. يمثل هذا الوضع انتقالًا من المدخرين إلى المدينين. لقد رأيت الكثير من المستثمرين العقاريين يجنون الأموال بهذه الطريقة في السبعينيات وأوائل الثمانينيات. كان التضخم يخرج عن نطاق السيطرة حتى بول فولكر جونيور - رئيس الاحتياطي الفيدرالي بين عامي 1979 و 1987 - أخذ 2 × 4 إلى الخلف وأعادها تحت السيطرة عن طريق رفع أسعار الفائدة بشكل كبير.

مشتريات معدل الحد الأقصى المعدلة دوريًا

الحيلة هي الشراء عندما تكون معدلات الحد الأقصى المعدلة دوريًا - معدل العائد على الاستثمار العقاري - جذابة. تشتري عندما تعتقد أن هناك سببًا محددًا لقطعة معينة من العقارات ستصبح ذات يوم أكثر قيمة مما يشير إليه معدل الحد الأقصى الحالي وحده.

على سبيل المثال ، يمكن لمطوري العقارات النظر في مشروع أو تطوير ، أو الوضع الاقتصادي حول هذا المشروع ، أو سعر العقار وتحديد دخل إيجار مستقبلي لدعم التقييم الحالي. قد تبدو القيمة الحالية باهظة الثمن بخلاف ذلك بناءً على الظروف الحالية المحيطة بالتطوير. ومع ذلك ، نظرًا لأنهم يفهمون الاقتصاد وعوامل السوق والمستهلكين ، يمكن لهؤلاء المستثمرين رؤية الربحية في المستقبل.

ربما تكون قد شاهدت فندقًا قديمًا رهيبًا على قطعة أرض كبيرة يتحول إلى مركز تسوق مزدحم مع مباني المكاتب تضخ إيجارات كبيرة للمالك. في غياب تلك التدفقات النقدية ، صافي القيمة الحالية ، فأنت تقوم بالمضاربة بدرجة أو بأخرى ، بغض النظر عما تقوله لنفسك. ستحتاج إما إلى تضخم كبير في العملة الاسمية - إذا كنت تستخدم الديون لتمويل الشراء - لإنقاذك. يمكنك أيضًا الاعتماد على نوع من الأحداث ذات الاحتمالية المنخفضة للعمل لصالحك.

التأجير كاستثمار عقاري

إن جني الأموال من تحصيل الإيجار أمر بسيط للغاية لدرجة أن كل طفل يبلغ من العمر 6 سنوات سبق له لعب لعبة Monopoly يفهم على مستوى عميق كيف تعمل الأساسيات. إذا كنت تمتلك منزلًا أو مبنى سكنيًا أو مبنى إداريًا أو فندقًا أو أي استثمار عقاري آخر ، فيمكنك تحصيل رسوم إيجار للأشخاص للسماح لهم باستخدام العقار أو المرفق.

بالطبع ، البساطة والسهولة ليسا نفس الشيء. إذا كنت تمتلك مبانٍ سكنية أو منازل مستأجرة ، فقد تجد نفسك تتعامل مع كل شيء من المراحيض المكسورة إلى المستأجرين الذين يديرون مختبرات الميثامفيتامين.إذا كنت تمتلك مراكز التسوق أو مباني المكاتب ، فقد تضطر إلى التعامل مع شركة استأجرتها من الإفلاس. إذا كنت تمتلك مستودعات صناعية ، فقد تجد نفسك تواجه تحقيقات بيئية عن تصرفات المستأجرين الذين استخدموا عقارك. إذا كنت تمتلك وحدات تخزين ، فقد تكون السرقة مصدر قلق. الاستثمارات العقارية المؤجرة ليست من النوع الذي يمكنك الاتصال به وتتوقع أن يسير كل شيء على ما يرام.

استخدام معدل الحد الأقصى لمقارنة الاستثمارات

والخبر السار هو أن هناك أدوات متاحة تجعل المقارنة بين الاستثمارات العقارية المحتملة أسهل. واحدة من هذه ، والتي ستصبح لا تقدر بثمن بالنسبة لك في سعيكم لكسب المال من العقارات ، هي نسبة مالية خاصة تسمى معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى). تُظهر معدلات الحد الأقصى معدل العائد على الاستثمار العقاري التجاري ، وهي تأخذ أساسها من صافي الدخل الذي سينتج عن العقار.

إذا كان العقار يكسب 100000 دولار سنويًا ويباع بمبلغ 1،000،000 دولار ، يمكنك تقسيم الأرباح (100000 دولار) على علامة السعر (1،000،000 دولار) والحصول على 0.1 أو 10 ٪. هذا يعني أن معدل الحد الأقصى للعقار هو 10٪ ، أو أنك ستكسب 10٪ متوقعًا على استثمارك إذا دفعت ثمن العقار بالكامل نقدًا وبدون ديون.

مثلما لا يساوي السهم في النهاية سوى صافي القيمة الحالية لتدفقاته النقدية المخصومة ، فإن العقار يستحق في النهاية مزيجًا من:

• المنفعة التي يولدها العقار لمالكه
• صافي التدفقات النقدية الحالية التي يولدها بالنسبة للسعر المدفوع

دخل الإيجار كهامش أمان

يمكن أن يكون دخل الإيجار هامشًا للأمان يحميك خلال فترات الركود الاقتصادي أو الانهيار. قد تكون أنواع معينة من الاستثمارات العقارية أكثر ملاءمة لهذا الغرض. يمكن أن تكون الإيجارات والإيجارات دخلًا آمنًا نسبيًا.

للرجوع إلى مناقشتنا السابقة حول تحديات جني الأموال من العقارات ، يمكن أن توفر مباني المكاتب توضيحًا واحدًا. عادةً ما تتضمن هذه الخصائص عقود إيجار طويلة ومتعددة السنوات. اشترِ واحدًا بالسعر المناسب ، في الوقت المناسب ، وبواسطة المستأجر المناسب واستحقاق عقد الإيجار ، ويمكنك الإبحار في انهيار عقاري. يمكنك جمع شيكات إيجار أعلى من المتوسط ​​يتعين على الشركات التي تستأجرها منك تقديمها - بسبب اتفاقية الإيجار التي وقعتها - حتى عندما تتوفر معدلات أقل في مكان آخر. إذا فهمت الأمر بشكل خاطئ ، فقد تكون محبوسًا في عوائد دون المستوى لفترة طويلة بعد تعافي السوق.

الأموال من العمليات التجارية العقارية

الطريقة الأخيرة لكسب المال من الاستثمارات العقارية تتضمن خدمات خاصة وأنشطة تجارية. إذا كنت تمتلك فندقًا ، فقد تبيع أفلامًا عند الطلب لضيوفك. إذا كنت تمتلك مبنى مكاتب ، فقد تكسب المال من آلات البيع ومرائب وقوف السيارات. إذا كنت تمتلك مغسلة سيارات ، فقد تجني المال من المكانس الكهربائية التي يتحكم فيها الوقت.

تتطلب هذه الاستثمارات دائمًا معرفة التخصص الفرعي. على سبيل المثال ، يقضي بعض الأشخاص حياتهم المهنية بأكملها في تصميم وبناء وامتلاك وتشغيل مغاسل السيارات. بالنسبة لأولئك الذين يرتقون إلى القمة في مجالهم ويفهمون تعقيدات سوق معين ، فإن فرصة كسب المال يمكن أن تكون لا حصر لها.

أفكار أخرى للاستثمار العقاري

لا تزال هناك فرص استثمارية أخرى في العقارات. يمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs). تصدر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا الأسهم ويتم تداولها في البورصة ، بينما لا تتوفر صناديق الاستثمار العقاري الخاصة أو صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة في أي بورصة. ستركز جميع أنواع صناديق الاستثمار العقاري على قطاعات معينة من سوق العقارات ، مثل دور رعاية المسنين أو مراكز التسوق. هناك أيضًا العديد من الصناديق المتداولة في البورصة (ETFs) والصناديق المشتركة التي تستهدف المستثمر العقاري من خلال الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري والاستثمارات الأخرى في قطاع العقارات.